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一個關于房價的賭約

2018年09月12日 08:40 轉載自: 吳曉波頻道   閱讀:858
作者: 陳蘇潔   http://www.cltawh.tw/user/space?oid=20546

1、小巴是一個不好賭的人,除了2016年底的那一次,一個朋友和我打賭說,上海的房價一定會跌。

出于謹慎,小巴還是很認真地和他確認了兩個問題。

問題一:你是說某一套房子,還是說一個城市的均價?

當然是均價。朋友回答我。

問題二:那你是說跌一跌,再漲回去的那種跌價,還是說再也漲不回去的那種跌價?

當然是漲不回去的那種。這次朋友白了我一眼。

小巴爽快地答應了這次賭局,并且讓朋友隨意定價。

但沒想到,兩年后朋友和小巴說:這個賭你輸了,因為我家門口中介的賣房價格,比起兩年前下跌了不少,而且最近一段時間,我家也開始考慮,要不要賣房子套現了。

小巴當然依舊看好上海的房價,并且對于朋友所說的下跌有不同的看法。但為什么同樣的房價,在不同人的眼里會有不同的解釋呢?

我想這個問題,大概有以下幾個原因。

2、首先,許多人并不知道,房價的漲跌有一些基本的周期性規律。

其中最簡單的一個規律就是:在同一個的房價周期里,房價會有不斷盤整,有時漲有時跌,但不管它怎么跌,它都很難跌回到上一個房價周期的價格。

舉個例子,按照下面這張圖上藍色漲幅線的高點,我們可以把上海近10年來的房價走勢分為三個周期。

第一個周期在2010年之前,第二個周期從2010-2016年,第三個周期從2016至今。

你可以看到,在2010年之前上海的均價在2萬以內,到2010年,上漲了35%,突破了2萬/平,進入到一個新的房價周期,并在2011—2015年不斷盤整,有跌有漲,但再也沒有跌破過這個周期之前不足2萬/平的均價。

同樣的,2016年上海的房價上漲了30%,突破4萬/平,進入到一個新的房價周期,并從2017年至今不斷盤整,有跌有漲,但它也很難再跌到這個周期之前,3萬出頭的價格了。

這就是房價上漲的一個最簡單的周期性的規律,如果你們還是不信,小巴也可以用其他城市的案例做一個說明。

比如,作為新一線+省會城市的杭州。

2010年之前杭州的均價在1.5萬/平以內,到了2010年,杭州的房價上漲36%,突破了1.8萬/平,進入到一個新的周期后,在2011—2016年不斷盤整,甚至跌掉過均價的10%,但再也沒有跌破過這個周期之前不足1.5萬/平的價格。

再比如,三線城市中被列為中國“鬼城”之一的肇慶。

當年為了消化肇慶積壓的賣不掉的樓盤,一些廣告都打到了廣州,2005年,一些肇慶的樓盤以2000元/平的價格出售,還送戶口,但現在,你看圖上的數據,在2010年,它的均價已經漲到了5000元/平。

而2018年至今,肇慶的房價漲了24%,突破7500元/平的均價,進入一個新的房價周期,再跌回上一個周期5000元/平的均價可能性不大。

還有,之前漲勢兇猛,最近跌幅不小引起熱議的廈門。

2017年,廈門的房價了上漲40%,均價逼近4.5萬/平,進入到一個新的周期之后至今,我們看到廈門的房價出現明顯的波動趨勢,但如果它想要跌破這個周期之前3萬元/平的均價,可能性也不會太大。

當然,也許你會對這個均價的數值頗有微詞,覺得這個價格嚴重失真。

但這個情況也很好解釋,因為均價和實際樓盤,本來就有差別,均價里包含這個城市里你所不熟悉的城市的外圈,那些郊區的板塊以及房子。

比如,2012年當杭州的均價跌掉10%時,許多近郊的房子一夜之間跌掉了30%,而市中心區域樓盤可能還有小幅上漲。

同樣,當 2016年杭州的均價上漲36% 的時候,很多近郊的房子上漲超過100% ,而一些市中心的老房子的漲幅也可能只有20% ,這是均價和實際樓盤的差距。

3、現在,回到小巴和朋友的賭約。

在朋友眼中的房價下跌,在小巴看來,只不過是一個完整的房價周期中的一個盤整階段。

而且小巴可以預見到,除非國家的經濟狀況、政策方向發生翻天覆地的變化,否則三五年內,上海的均價會再次出現 30% 左右的漲幅,從 5 萬/平的均價,直接上升到 6.5 萬/平,迎來新一輪的房價周期。

同時,上海許多地方的房價,會在那一年內上漲 100% ,甚至在某幾個月里出現 20% 以上的漲幅,就像2015—2016年的上海,2016—2017年的杭州。

而在那以后,上海的房價便再回不到 2016年,我們打賭時的那個價格了。

當然,這只是對于房產投資最最簡單的一個趨勢判斷。

如果你仔細觀察,你還會看到更多的周期趨勢,比如,在一輪周期中某些城市出現劇烈的漲幅,開啟下一輪周期時,往往會有一線城市領漲,二三線城市緊隨其后的趨勢。

比如,在2015年至今的這一波漲幅中,上海、杭州、寧波這三個城市的漲幅輪動如下圖所示:

我們可以看到從2015—2016年,上海先進入到劇烈漲幅期(黃線),然后是2016—2017年的杭州(白線)以及2017—2018年的寧波(藍線),整個漲幅的過程,就像水波一樣,在不同的城市中間層層推進。

所以,如果你在2015年觀察到上海的暴漲,了解城市間價格輪動的規律,在2015年的年底或者2016年的年初,在杭州買入房產,那么到現在你手里的這套房產價格,很可能已經翻了一倍。

4、當然,如果你要追問,為什么房價會在未來10年繼續遵循過去10年的上漲規律?什么樣“翻天覆地”的趨勢變化會導致這個周期規律有所改變?

這些問題并不是一篇文章可以解釋清楚的。

而且趨勢的變化,也并不會僅僅在房產投資這一個項目中顯現出來,在股票、基金、海外投資等等投資領域一樣存在著趨勢和規律。很多時候,趨勢的判斷甚至還包含了對于國際趨勢、中國經濟、城市發展趨勢等等方面的理解。

而這所有的內容,都將包含在“我的財富計劃”系列課程的內容設置之中。

從市場的趨勢、經濟的趨勢到具體項目的趨勢判斷,我們將這些內容都加入到了這個系列課程的體系里面,并且相信基于趨勢的長期投資規劃,比起追漲殺跌更加適合普通的投資用戶。

另外,當不同的投資者真正進入到投資的過程中時,還將會面對許多不同的個人投資問題。

比如,如何梳理自己的財務狀況,了解自己可以動用的資金量,可以貸款的金額以及利息,了解自己目前的人生階段可能存在的風險,做好相關風險預案,保險規劃。

再比如,做好基本的保障性投資,安排好未來5—10年的子女教育經費,20—30年個人養老費用,對于具體投資項目開始進行實踐操作,比如房產、基金、股票、海外投資等等。

于是,“我的財富計劃”特別邀請了12個領域的專家老師,對于不同門類的學科,進行分門別類的線上授課,每日答疑,每月直播。

從個人的財務規劃,到保險基金,再到股票房產,從市場的趨勢,到金融原理,再到投資實操。

我們希望這里像一所大學,可以教給你一些重要的概念和投資方法,幫你建立起一套屬于你的財富計劃,教你學會打理財富,獲得更多收益。


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